借地権の相続で気をつけることは？
地主と契約書を交わして土地を借りた場合、その土地は借地権付きの土地となります。
そういう土地は、もし借主が亡くなっても、その相続人が継続して利用することができます。
借地権を相続する場合、なにを注意しておけばよいのでしょうか？
借地権とはどういったものなのか？
そもそも、借地権とはどういったものなのでしょうか？
相続税対策としても有効なので、知っていおいた方がよいでしょう。
被相続人が住宅など不動産を所有している場合、そのまま不動産を相続すると相続税が相当額かかります。
そうした場合、その不動産に借地権を付けることで節税対策になるのです。
というのも、所有している土地がある場合、その土地に借地権を付けることで、相続時の評価額が一番低い税率で計算されます。
借地権は、その土地にある建物の所有を目的としており、地上権や賃貸権のことを指します。
その土地を借りている人がいる場合は、貸している人は自由に売買することができません。
自由に売買できないのなら利用価値はあまりないと判断されるため、相続税の対象不動産としては、実際の不動産に比べると相当安く計算されます。
その場合の評価額は、借地権割合というものが大きく関わってきます。
借地権割合が90％ある場合、通常なら3000万円の評価額がある土地だとしても、3000万円×(1―0.9)＝300万円と計算され、相続税の対象金額は300万円となります。
つまり、この場合だと借地契約を結んだことで、実際の評価額の10％までで減らすことができたわけです。
借地権をうまく利用する方法とは？
借地権をうまく利用する方法として、借地権を付けて家族と賃貸契約をするといったことがよく行われます。
借地権付きの土地に建物を建てている場合、貸主が亡くなっても、その子供が借地権を相続できるので、借主である子供は立ち退く必要はありません。
貸主が亡くなっても、地主との借地権の契約は有効なままなので、子供はそのままその建物を利用することができるわけです。
これは親子で同居していなかった場合でも有効です。
地主と良い関係を築いておくことが大切！
借地権を相続は、貸主の許可なくできます。
但し、それはあくまでも相続する場合に限られます。
遺贈で他人に借地権を渡す場合は、貸主の許可を取る必要があります。
借地権を相続するときには、名義変更料が発生します。
更新料も発生しますが、更新料には法的な規定がないので、契約書の内容次第では更新料を支払わなくて済む場合もあります。
そのため、借地権契約をするときは、更新料に関してもチェックしておきましょう。
そうすることで相続の時に有効になるのです。
他にも、相続した借地権付きの土地に新しく家を立て直す場合、地主から法外な建て替え承諾料を請求されることがあります。
そうならないように、こちらも契約書内でしっかりと明記しておく必要があるでしょう。
地代についても、借地権の契約をするときの明記しておいた方がよいでしょう。
地代の増額をしないことが明記されていれば、相続で契約更新する際に、借地料の値上げを要求されたりしません。
借地権に関する、名義変更料・建て替え承諾料・条件変更承諾料などには、相場となる金額があるので、こうした相場を知っておくことも重要です。
あくまでも相場ですが、名義変更料は借地権価格の10％。建て替え承諾料は更地価格の2％から5％。条件変更承諾料は更地価格の10％であることが多いです。
相場を知っておけば、相続時になにか変更する事項が出てきても、慌てないで済むでしょう。
一番大切なのは地主と良い関係を築いておくことです。そうすることで、借地権の相続をする時スムーズに事を運ぶことができるでしょう。
